相続不動産を売却して分割する方法は2つ！換価分割と代償分割のメリット・デメリット
相続不動産を売却して分割する方法は2つ！換価分割と代償分割のメリット・デメリット
相続で不動産を相続し、売却して分割したいと考えている皆さん。
複数人で相続した不動産を、どのように分割すればいいのか悩んでいるのではないでしょうか。
この記事では、相続不動産の売却による分割方法である、換価分割と代償分割について、メリット・デメリット、それぞれの方法に適したケースなどを解説します。
読者の皆様が、安心して相続不動産の売却による分割を進められるようにサポートします。
□相続不動産の売却による分割方法
相続不動産を売却して分割する場合、換価分割と代償分割の2つの方法があります。
相続不動産を複数人で相続した場合、分割するには、不動産を現物のまま分配する「現物分割」、不動産を売却した代金を相続人間で分け合う「換価分割」、1人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う「代償分割」、不動産を共有名義とし、相続人同士で所有する「共有分割」などの方法があります。
しかし、現物分割は実際には難しい場合が多く、共有分割は後々トラブルが起こりやすいといわれています。
そのため、不動産を売却することが決まっている場合は、換価分割か代償分割の2つから選ぶことが一般的です。
□相続不動産を売却して分割する方法
＊方法1「換価分割」
換価分割は、不動産を売却して得た代金を相続人で分ける方法です。
1:換価分割のメリット
換価分割のメリットは以下の3つです。
・不動産を公平に分割できる
・納税資金に充てられる
・不動産の管理や維持、固定資産税の支払いが不要になる
換価分割の最大のメリットは、不動産の売却代金を1円単位で公平に分割できるので、相続人同士のトラブルの発生を防げる可能性が高いことです。
また、相続税などの税金は基本的には現金で支払うので、売却して現金にすれば納税資金として活用できます。
2:換価分割のデメリット
換価分割のデメリットは以下の3つです。
・売却価格が安くなることがある
・売却の手間や費用がかかる
・売却することで税金がかかる場合がある
換価分割すると決めても不動産が高く売却できるとは限りません。
売却する不動産によってはなかなか売却できず、売却活動が長期化することもあるでしょう。
また、不動産の売却には仲介手数料などの売却費用がかかり、場合によっては税金がかかることもあります。
そのため、売却できても手元に残る売却代金が想定していたよりも少なくなり、相続人全員が損してしまう可能性があることがデメリットと言えます。
3:換価分割に適しているケース
換価分割を選択すると良いケースは以下の4つです。
・相続人のうち誰も不動産の相続を望まない
・遺産を公平に分割して相続したい
・不動産の維持や管理が負担になる
・相続税や代償金を支払う資金がない
不動産は所有しているだけで固定資産税がかかったり、相続人にとっては管理や維持が大きな負担になることがあります。
今後相続された不動産を使用する予定がない場合や、相続人の中で誰も不動産の相続を望まない場合は売却して手放すことをおすすめします。
現物では分割しにくい不動産は、売却して現金化してしまえば相続人の間で公平に分割できるので、トラブルも少なく済むでしょう。
また、相続人が代償金を支払う資金力がない場合も換価分割を選択するケースが多いです。
＊方法2「代償分割」
代償分割は、相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
1:代償分割のメリット
代償分割のメリットは以下の3つです。
・スムーズな分割
・公平な遺産相続
・節税効果
代償分割は、換価分割のように売却する手間や費用がかからないため、スムーズに分割を進めることができます。
また、相続人が希望する不動産を相続することができるので、公平な遺産相続を実現できます。
さらに、相続税の対策として、代償分割を活用することで節税効果が期待できます。
2:代償分割のデメリット
代償分割のデメリットは以下の2つです。
・代償金の支払いが負担になる
・代償金額でトラブルになる
代償分割では、不動産を相続する人が他の相続人に代償金を支払う必要があります。
そのため、代償金の支払いが負担になることがあります。
また、代償金額の算定方法や支払い方法をめぐって、相続人同士でトラブルになる可能性もあります。
3:代償分割に適しているケース
代償分割を選択すると良いケースは以下の3つです。
・不動産を相続したい人がいる
・相続税対策をしたい
・相続人が代償金を支払う資金力がある
不動産を相続したい人がいる場合は、その人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払うことで、希望する相続を実現できます。
また、代償分割は相続税対策としても有効です。
代償金額を適切に設定することで、相続税を減らすことができます。
さらに、相続人が代償金を支払う資金力がある場合は、代償分割によってスムーズな分割を進めることができます。
□まとめ
相続不動産の売却による分割方法には、換価分割と代償分割の2つの方法があります。
換価分割は、不動産を売却して得た代金を相続人で分ける方法で、公平な分割や納税資金への活用がメリットですが、売却価格の低迷や売却の手間、費用などがデメリットとして挙げられます。
一方、代償分割は、相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法で、スムーズな分割や公平な遺産相続、節税効果がメリットですが、代償金の支払いが負担になることや、代償金額でトラブルになる可能性があるというデメリットがあります。
どちらの方法が適切かは、相続する不動産の状況や相続人の希望、経済状況などを考慮して判断する必要があります。
相続不動産の売却による分割は、手続きが複雑で、専門知識が必要となる場合があります。
そのため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
