根抵当権と抵当権の違い！不動産売却時の注意点
根抵当権と抵当権の違い！不動産売却時の注意点
不動産売却を検討されていますか？
売却前に知っておきたい重要なポイントがあります。
それは、抵当権と根抵当権の違いです。
どちらも不動産を担保とする権利ですが、その性質や売却時の手続きには大きな違いがあります。
そこで今回は、その違いと売却手続きについて、具体的に解説します。
スムーズな売却のため、ぜひ最後までお読みください。
根抵当権と抵当権の違い
設定される債権の種類
抵当権は、特定の債権（例えば、住宅ローンの借入金）を担保するために設定されます。
借入金額は契約時に明確に定められています。
一方、根抵当権は、事前に定めた上限額（極度額）の範囲内で、何度でも借り入れと返済を繰り返せる権利です。
設定時には、具体的な債権は未定です。
借入の可否
抵当権は、一度の借入に対して設定され、返済完了後には抹消されます。
再度借入するには、新たな抵当権を設定する必要があります。
これに対し、根抵当権は、極度額の範囲内で何度でも借り入れと返済が可能で、返済後も権利が存続します。
連帯債務の有無
抵当権では、債務者が返済不能になった場合に備え、連帯債務者を立てることができます。
連帯債務者は、債務者と共に返済義務を負います。
しかし、根抵当権では、債権が不特定であるため、連帯債務者は認められていません。
不動産売却の手続き
抵当権の抹消手続き
不動産を売却する際、抵当権が設定されている場合は、売買代金で借入金を完済し、抵当権の抹消登記を行う必要があります。
これは、金融機関に必要書類を提出し、手続きを進めることで完了します。
根抵当権の抹消手続き
根抵当権も、売却前に抹消登記が必要です。
ただし、抵当権と異なり、残債を完済した後も、債権者との合意がない限り抹消されません。
そのため、抹消手続きには債権者との協議が必要となり、手続きが複雑になる可能性があります。
手続きの複雑さ
抵当権の抹消手続きは、比較的簡潔です。
一方、根抵当権は、債権者との合意形成が必要となるため、手続きに時間がかかり、複雑になる可能性があります。
売却にかかる費用
抵当権、根抵当権のいずれも、抹消登記には登録免許税などの費用が発生します。
さらに、司法書士への依頼を検討する場合は、その報酬も必要です。
根抵当権の場合は、債権者との協議に弁護士費用などが追加で発生する可能性も考慮しましょう。
まとめ
抵当権と根抵当権は、どちらも不動産を担保とする権利ですが、設定される債権の種類、借入の可否、連帯債務の有無、そして売却時の手続きに違いがあります。
抵当権は特定の債権を担保し、返済完了で抹消されます。
一方、根抵当権は極度額内で繰り返し借入が可能で、返済後も権利が残り、売却時には債権者との合意が必要なため手続きが複雑になります。
不動産売却をスムーズに進めるには、それぞれの権利の特徴を理解し、適切な手続きを進めることが重要です。
売却前に専門家への相談も検討しましょう。
