再建築不可物件は売れるのか？売却方法と注意点を解説！
再建築不可物件は売れるのか？売却方法と注意点を解説！
住み慣れた自宅や、相続した実家が「再建築不可物件」と知ると、売却できるのか、どのように進めれば良いのか、不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
一般的な物件とは異なり、法律上の制約があるため、売却には専門的な知識や工夫が求められることがあります。
しかし、諦める必要はありません。
適切な方法を知ることで、所有する物件の価値を最大限に活かし、スムーズな売却へと繋げることが可能です。
再建築不可物件は売れるのか
条件次第で売却可能
再建築不可物件は、法律の制約により建て替えができないため、通常の物件と比べて売却の難易度は高くなります。
しかし、全く売れないわけではありません。
物件の立地条件、周辺環境、物件の状態など、いくつかの条件が整っていれば、一般市場でも買い手が見つかる可能性はあります。
特に、利便性の高い地域や、需要のあるエリアに位置している場合は、再建築不可というデメリットを補って余りある魅力を持つこともあります。
一般物件より難易度が高い
再建築不可物件が一般物件より売却しにくいとされる主な理由は、建物の建て替えや大規模なリフォームができない点にあります。
これは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていない、または「市街化調整区域」に該当するといった理由によるものです。
買い手にとっては、将来的な自由な建築や改修ができないという大きな制約となり、住宅ローンが利用しにくいことも、購入をためらわせる要因となります。
相場は5～7割程度
再建築不可物件の売却価格は、一般的に、同じ条件の建築可能な物件と比較して、5割から7割程度になることが多いと言われています。
これは、前述したような売却の難しさや、買い手がつ(き)にくい状況を反映した価格設定となるためです。
しかし、物件の持つその他の魅力（駅からの距離、広さ、日当たりなど）によっては、この相場よりも高い価格で売却できる可能性もゼロではありません。
再建築不可物件を売る方法
再建築可能にして価値を高める
物件の価値を大きく高める方法の一つとして、再建築可能にすることが挙げられます。
例えば、敷地と道路との接地面を広げる「セットバック」や、道路幅員が不足している場合に隣地の一部を購入して間口を確保する方法などがあります。
また、特定の条件を満たす場合には、「接道義務の特例許可」を申請することで、再建築が可能になるケースもあります。
これらの方法で再建築可能となれば、売却価格の向上が期待できますが、一定の費用や時間がかかることも考慮する必要があります。
専門業者に買取を依頼する
再建築不可物件を売却する上で、最も確実で手軽な方法の一つが、不動産買取業者に依頼することです。
買取業者であれば、物件の状態を問わず、そのままの状態で買い取ってもらえます。
これにより、一般市場で買い手を探す手間や時間を省くことができ、最短で1ヶ月程度での現金化も可能です。
また、売却後の契約不適合責任を負う必要がないため、物件に老朽化などの問題があっても安心して売却を進めることができます。
売却時の注意点を知る
再建築不可物件を所有し続けることには、老朽化による倒壊リスクや、管理不十分な状態が続けば「特定空き家」と認定され固定資産税が大幅に増加するといったリスクが伴います。
そのため、利用予定がない場合は、早めに売却を検討することが賢明です。
また、リフォームを検討する場合でも、大規模な改修は建築確認申請が必要となり、費用や期間がかさむことがあります。
更地にした場合も、税制上の優遇措置が受けられなくなり、固定資産税が増加する可能性があるため注意が必要です。
まとめ
再建築不可物件の売却は、一般的な物件に比べてハードルが高いものの、諦める必要はありません。
物件の条件次第では一般市場での売却も可能ですが、より確実な方法として、再建築可能にするための手続きを進めたり、専門の買取業者に依頼したりすることが考えられます。
物件を所有し続けることのリスクも考慮し、ご自身の状況に合った売却方法を選択することが重要です。
専門家である不動産会社に相談し、物件の価値を正しく把握した上で、最適な売却戦略を立てることをお勧めします。
